Calculatrice Rentabilité Locative Maroc 2026 — Rendement Brut & Net Instantané
Avant d'investir dans l'immobilier locatif au Maroc, connaître le rendement brut et net de votre bien est indispensable. La rentabilité brute — loyer annuel divisé par le prix d'achat — donne un premier indicateur, mais c'est la rentabilité nette (après charges et imposition IR foncier) qui révèle la performance réelle de votre placement. En 2026, les marchés locatifs marocains offrent des rendements bruts de 4 à 5% à Casablanca et Rabat, et 5 à 8% à Marrakech, Tanger et Agadir. Notre calculatrice prend en compte vos charges annuelles et votre taux d'imposition IR pour vous donner une vision complète. Renseignez le prix d'achat, le loyer mensuel, les charges et le taux fiscal pour obtenir votre rentabilité en quelques secondes.
Résultats
📐 La formule de la rentabilité locative
Rentabilité brute (%) = (Revenus bruts annuels ÷ Prix d'achat) × 100
Revenus nets annuels = Revenus bruts − Charges annuelles − Revenus bruts × (Taux IR / 100)
Rentabilité nette (%) = (Revenus nets annuels ÷ Prix d'achat) × 100
📊 Rendements locatifs moyens par ville au Maroc
| Ville | Rendement brut moyen | Caractéristiques du marché |
|---|---|---|
| Casablanca | 4 – 5% | Prix élevés, forte demande résidentielle et professionnelle |
| Rabat | 4 – 5% | Fonctionnaires, étudiants, diplomates, marché stable |
| Marrakech | 5 – 8% | Tourisme fort, riads et meublés touristiques très rentables |
| Tanger | 5 – 7% | Développement économique, Zone franche, diaspora |
💼 3 cas pratiques concrets
Revenus bruts = 3 500 × 12 = 42 000 DHS · Rentabilité brute = (42 000 / 500 000) × 100 = 8,4% brut
Après charges (6 000 DHS) et IR 10% : revenus nets ≈ 31 800 DHS → Rentabilité nette ≈ 6,4%
Revenus bruts = 6 000 × 12 = 72 000 DHS · Rentabilité brute = (72 000 / 800 000) × 100 = 9% brut
Après charges (12 000 DHS) et IR 17% : revenus nets ≈ 47 760 DHS → Rentabilité nette ≈ 5,97%
Revenus bruts = 10 000 × 12 = 120 000 DHS · Rentabilité brute = (120 000 / 1 000 000) × 100 = 12% brut
Après charges (15 000 DHS) et IR 20% : revenus nets ≈ 84 000 DHS → Rentabilité nette ≈ 8,4%
💡 Conseils d'expert
- Intégrez les frais d'acquisition : notaire, droits d'enregistrement et honoraires représentent 6 à 7% du prix d'achat au Maroc — à inclure dans votre base de calcul pour ne pas surestimer la rentabilité.
- Provisionnez la vacance : comptez au minimum 1 mois de vacance par an (soit 8,3% des revenus bruts) dans votre calcul de rentabilité réaliste.
- Location meublée : elle permet d'obtenir des loyers 20 à 50% plus élevés, mais implique une gestion plus intensive (turn-over, entretien du mobilier) et des charges de départ plus élevées.
- Effet de levier bancaire : un crédit immobilier à 4–5% est intéressant si votre rentabilité nette dépasse le taux d'emprunt — calculez toujours le cash-flow après remboursement de l'emprunt.
⚠️ Limites et précautions
- Les prix du marché immobilier peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse — la rentabilité passée ne garantit pas la rentabilité future.
- La vacance locative (bien non loué) n'est pas automatiquement prise en compte — ajustez les revenus bruts en conséquence.
- Les travaux imprévus (toiture, plomberie, électricité) peuvent grever significativement la rentabilité nette d'une année — provisionnez 1 à 2% du prix d'achat par an.
- Le taux d'imposition IR dépend de votre tranche marginale globale (tous revenus confondus) et non uniquement de vos revenus locatifs — consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
❓ FAQ — Rentabilité locative Maroc : questions fréquentes
Quelle rentabilité locative viser au Maroc ?
Une rentabilité brute de 5 à 7% minimum est généralement visée pour un investissement locatif résidentiel au Maroc. En dessous de 4%, l'investissement est souvent peu attractif comparé aux placements alternatifs. Dans les zones touristiques (Marrakech, Agadir), des rendements de 7 à 9% sont atteignables en location meublée courte durée.
Comment sont imposés les revenus locatifs au Maroc (IR foncier) ?
Les revenus locatifs sont soumis à l'IR au barème progressif avec un abattement forfaitaire de 40% sur les revenus bruts. Les taux d'imposition vont de 10% à 38% selon la tranche de revenus. Les revenus locatifs annuels inférieurs à 30 000 DHS sont exonérés d'IR.
Quelles charges sont déductibles des revenus locatifs au Maroc ?
Les charges déductibles incluent : travaux d'entretien et réparations, taxe de services communaux, taxe d'habitation (si à la charge du propriétaire), frais de gestion et d'agence, intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, et primes d'assurance loyers impayés. Ces charges réduisent le revenu net imposable.
Régime du micro-foncier vs réel au Maroc : quelle différence ?
Au Maroc, il n'existe pas de régime micro-foncier distinct comme en France. L'abattement forfaitaire de 40% s'applique automatiquement à tous les bailleurs. Si vos charges réelles dépassent 40% des revenus bruts, vous pouvez opter pour la déduction des charges sur justificatifs lors de la déclaration fiscale annuelle.
Quel est le risque de vacance locative par ville au Maroc ?
Casablanca et Rabat affichent une vacance faible (1–2 mois/an) grâce à une forte demande. Marrakech présente une vacance saisonnière hors tourisme. Dans les villes moyennes, la vacance peut atteindre 2–4 mois/an. Provisionnez toujours au moins un mois de vacance dans votre calcul de rentabilité réaliste.
Comment est calculée la plus-value immobilière lors de la revente au Maroc (TPI) ?
La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) est de 20% du profit net, avec un minimum de 3% du prix de cession. Profit net = prix de cession − (prix d'acquisition réévalué + frais + travaux). La résidence principale est exonérée de TPI après 6 ans de détention et d'occupation effective.
Marrakech vs Casablanca vs Agadir : où investir pour le meilleur rendement ?
Casablanca et Rabat offrent 4–5% brut avec une grande stabilité. Marrakech offre 5–8% brut avec un potentiel de location touristique. Agadir et Tanger affichent 5–7% avec une demande croissante. Le meilleur rendement brut ne signifie pas forcément le meilleur investissement — tenez compte de la fiscalité locale, des risques de vacance et de la liquidité du marché.
Bien meublé vs vide : quelle fiscalité et quelle rentabilité au Maroc ?
La fiscalité IR s'applique de façon identique aux locations meublées et vides (abattement 40%). La location meublée génère des loyers 20 à 50% plus élevés, améliorant la rentabilité brute. La location meublée touristique peut être soumise à la TVA à 10% si elle est exercée de façon professionnelle. Le mobilier doit être amorti sur 5 à 10 ans.
Investissement locatif via une SCI au Maroc : est-ce possible ?
Oui. La SCI (Société Civile Immobilière) est un cadre juridique reconnu au Maroc. Elle permet de détenir un bien à plusieurs associés, de faciliter la transmission et de séparer le patrimoine personnel du professionnel. Les revenus sont imposés soit à l'IS (si activité commerciale), soit directement chez les associés à l'IR pour une SCI civile transparente.